Ежедневный мониторинг
по рынку строительства и недвижимости Украины
7.04.2009
Киев
Киевскому застройщику понизили рейтинг
Независимое рейтинговое агентство "Кредит-Рейтинг" объявило о понижении долгосрочного кредитного рейтинга выпуска именных целевых облигаций (серии A-L) ООО "Интегра-Холдинг" (г. Киев) на сумму 312,8 млн. грн. сроком обращения до 29.04.2011 г. с уровня "uaВВВ" до уровня "uaВВ+".
Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе агентства, заемщик или отдельный долговой инструмент с рейтингом "uaBB" характеризуется кредитоспособностью ниже достаточной, по сравнению с другими украинскими заемщиками или долговыми инструментами. Высокая зависимость уровня кредитоспособности от влияния неблагоприятных коммерческих, финансовых и экономических условий.
Среди факторов, поддерживающих уровни кредитных рейтингов, в агентстве называют то, что эмитент входит в состав группы "КДД-Групп", предприятия которой работают в сфере девелопмента: на протяжении 1997-2006 гг. был реализован ряд проектов, в рамках которых построены четыре объекта жилого, коммерческого и офисного предназначения общей площадью 157 тыс. кв. м.
Аналитики также отметили участие в строительстве комплекса по ул. Струтинского, 2 в г. Киеве генподрядчика строительства СП "Основа-Солсиф", которое имеет опыт предоставления услуг по строительству, а также располагает производственными мощностями, позволяющими обеспечивать строительный процесс практически на всех его стадиях.
Положительно повлияло и увеличение объема осуществленных инвестиций в реализацию проекта строительства комплекса до 49,4 млн. грн. (по состоянию на 01.10.2008 г. ? 31,2 млн. грн.), помещения в котором должны быть переданы по выпуску целевых облигаций серий "А-L".
Однако, существуют факторы, ограничивающие уровни кредитных рейтингов: жилой комплекс, площади которого должны быть переданы по выпуску целевых облигаций серий
А-L, находится в залоге по банковскому кредиту.
Негативно сказывается риск перераспределения денежных потоков среди участников "КДД-Групп" без учета интересов эмитента, что делает его чувствительным к рискам финансово-хозяйственной деятельности группы, а также риск масштабности деятельности "КДД-Групп": до 2012 г. группой запланировано строительство ряда объектов жилого и коммерческого предназначения.
Отметили аналитики и отсутствие у эмитента опыта погашения целевых облигаций путем предоставления помещений их владельцам.
На понижение рейтинга повлияло и отрицательное значение собственного капитала компании (по состоянию на 31.12.2008 г. (-)22,5 млн. грн.) вследствие убыточной деятельности эмитента на протяжении последних лет.
Отметили в агентстве негативные тенденции на рынке недвижимости Украины, неурегулированность и изменчивость системы законодательного регулирования и налогообложения операций, связанных со строительством и привлечением финансирования.
Основным направлением деятельности компании является инвестиционно-строительное. В настоящее время ООО "ИНТЕГРА-ХОЛДИНГ" реализует проект строительства многоэтажного офисно-жилищного комплекса с паркингом в г. Киеве. При обновлении кредитного рейтинга агентство использовало финансовую отчетность ООО "ИНТЕГРА-ХОЛДИНГ" за ІV квартал та 2008 г. в целом, а также внутреннюю информацию, предоставленную эмитентом в ходе рейтингового процесса. http://biz.liga.net
"Мегаполис ДКС" ввел в эксплуатацию жилой комплекс "Мегаполис-Киев" в Киеве
"Комплекс уже введен в эксплуатацию", — сказал он.
Он отметил, что жилой комплекс "Мегаполис-Киев" был введен в эксплуатацию в марте.
Максюта добавил, что сейчас проводится процедура оформления прав собственности.
Как сообщало агентство, компания заявляла о намерениях ввести комплекс в эксплуатацию в апреле-марте.
Комплекс состоит из 24 этажей.
Компания "Мегаполис ДКС", зарегистрированная в форме общества с ограниченной ответственностью, занимается инвестиционно-строительной деятельностью. http://document.ua
Украина
На Львовщине коммерческая структура незаконно получила 15 га земли стоимостью около 2 млн. грн
На Львовщине сотрудники СБУ разоблачили земельную аферу, в результате которой коммерческая структура незаконно получила в аренду земельный участок стоимостью почти 2 млн. грн., на которую жители с.Раковец законно претендуют с конца прошлого века. Об этом сообщили в пресс-службе управление СБУ во Львовской области.
Сотрудниками СБУ установлено, что в 2006 году ООО “П” по решению сельского совета с. Раковец Пустомитивского району получило законное разрешение для изготовления технической документации на земельный участок площадью 15 га. Однако сельский председатель, действуя в интересах отмеченной коммерческой структуры, подделал решение сельсовета, в результате чего в документах начал фигурировать земельный участок, площадью не 15, а 35 га. После изготовления фирмой „П” документации на участок площадью 35 га, она была утверждена на сессии сельсовета с укрывательством от депутатов реальной площади выделенных земель. На основе принятых решений сельского совета, председатель сельсовета заключил договоры из ООО “П”, в результате чего фирма незаконно получила 20 из 35 га земли Раковецкой громады (ориентировочная стоимость 1 млн. 920 тыс. грн.) для строительства торгово-развлекательного центра и жилых домов.
Учитывая то, что в действиях сельского председателя содержатся признаки преступлений, предусмотренных ч.1 ст.364 (Злоупотребление властью или служебным положением) и ч.1 ст.366 (Служебная подделка) УК Украины, против него по материалам УСБУ органами прокуратуры возбуждено уголовное дело.
В то же время, во время проверки факта незаконного выделения земель в с. Раковец сотрудники СБУ установили, что на 20 га земли, которые незаконно были переданы ООО „П”, с 90-х годов прошлого века законно претендуют местные жители Раковца. http://www.ugmk.info
Посольства иностранных государств хотят накупить в Киеве земли
10 посольств иностранных государств намерены приобрести в собственность земельные участки и дома, в которых размещены их посольства.
Соответствующий проект решения сегодня был рассмотрен на заседании постоянной комиссии Киевсовета по вопросам земельных отношений, градостроительства и архитектуры, передает корреспондент «Главреда» .
В частности, замучастки имеют желания выкупить Французская Республика на ул.Рейтарская, 39, Алжирская Народно-Демократическая Респубка на ул.Хмельницкого, 64, Исламская Республика Иран на ул.Круглоуниверситетская, 12, Республика Казахстан на ул.Танковой, 4-б, Королевство Нидерландов на Контрактовой пощади, 7, Федеративная Республика Германия на ул.Хмельницкого, 25, Республика Польша на ул.Ярославов Вал, 12, Швейцарская Конфедерация на ул.Козятинской, 12, а также Святой престол «Ватикан» на ул.Тургеневской, 40.
Для последнего посольства уже было решение горсовета от 19 февраля этого года, которым была утверждена продажа земельного участка.
Секретарю Киевсовета Олесю Довгому и начальнику ГУ коммунальной собственности Анатолию Чубу поручено определить ориентировочную стоимость продажи земучастка и разработать упрощенную схему оформления их покупки посольствами.
Дело в том, что согласно статьям 85 и 129 Земельного кодекса Украины иностранным государствам и иностранным юрлицам продажа земучастков может совершаться соответствующими советами только при согласовании с Кабмином.
«Это всего лишь предварительное решение, материалы и само обращение можно только направить в Кабмин, а дальше правительство совершает согласование на продажу земучастков, которые являются собственностью территориальной громады Киева», - прокомментировал секретарь земельной комиссии, депутат от фракции Блока Черновецкого Сергей Крымчак.
По его словам, решение о продаже земучастков необходимо согласовать с профильными министерствами, а именно с Госкомитетом земельных ресурсов, Министерством охраны окружающей природной среды, а также Госслужбой по охране культурного наследия. http://www.svdevelopment.com
Земельный аукцион пополнил бюджет Запорожья на миллион гривен
На первом в этом году земельном аукционе Запорожье реализовало право аренды двух участков под застройку многоквартирных жилых домов на общую сумму 965 тыс грн.
Всего на земельный аукцион было выставлено 11 земельных участков, на шесть из них предоставлялось право аренды, пять продавались в собственность, пишет Дом Риа.
Первый участок площадью 0,2459 га был продан за 100 тыс грн при стартовой цене 80 тыс. грн. Второй лот – участок под застройку площадью 0,5334 га был продан за 865 тыс грн, в ходе торгов было сделано 63 шага.
По словам заместителя городского головы Запорожья Сергея Гладченко, сравнительно невысокая активность инвесторов объясняется отсутствием средств, сообщает пресс-служба Запорожской мэрии.
Нереализованные участки будут выставлены на повторные торги, которые планируют провести в начале лета. http://www.svdevelopment.com
В марте-2009 на первичном рынке Харькова впервые за последние месяцы повысились цены
По итогам марта 2009 года на первичном рынке Харькова впервые с декабря прошлого года повысились цены в домах, строительство которых продолжается. Рост цен в таких объектах составил 2-4% по сравнению с ценами, зафиксированными по итогам февраля. В то же время, 70% предложения составляют замороженные объекты, цены в которых продолжают падение.
Такие данные приводит компания ИСК «Авантаж» (Харьков).
По данным компании, по итогам марта, основная часть застройщиков идет на прямое снижение цен на 4-18% по сравнению с февралем.
«Дешевеют квартиры в тех объектах, строительство которых не ведется с осени 2008 года», - отмечают аналитики ИСК «Авантаж».
По данным ИСК «Авантаж», среднерыночные цены предложения в марте 2009 года в эконом-классе снизились на 8% - до 5445 грн за 1 кв.м., в бизнес-классе выросли на 1 % - до 8766 грн за 1 кв.м., в премиум-классе снизились на 4% - до 12870 грн за 1 кв.м., в классе «де-люкс» остались на уровне февраля - 21900 грн за 1 кв.м.
«В марте застройщики разделились на две категории - одни адаптировались к кризисным явлениям, имеют возможность продолжать строительство и находят такую цену предложения, по которой квартиры покупают. Вторая категория - это те застройщики, которые еще весной заморозили свои объекты и не смогли предложить рынку равновесную цену», - отмечает руководитель службы маркетинга ИСК «Авантаж» Валерия Гулевская. http://building.ua\
Новости отрасли
Ющенко решил реанимировать строительную отрасль
В среду, 8 апреля, Президент Украины Виктор Ющенко будет председательствовать на совещании по вопросам достройки жилищных объектов. Об этом сообщили в пресс-службе Главы государства.
Главная цель совещания - реализация механизма достройки жилья путем предоставления льготных кредитов для завершение строительства, пишет Вовремя.
Среди ожидаемых результатов совещания: активизация строительства жилищных объектов, инвесторами которых являются около 60 тыс. семей, а также реанимации строительной отрасли и активизация жилищного рынка, достройка более 200 тыс. квадратных метров жилья. http://www.svdevelopment.com
ВР согласилась считать безработными владельцев земельных участков
Верховная Рада Украины приняла закон Украины “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о занятости членов личных крестьянских хозяйств”.
Как передает корреспондент УНИАН, за проголосовало 341 из 427 народных депутата Украины, зарегистрированных в сессионном зале.
Данным законом предусмотрено право на регистрацию в службе занятости значительной части жителей сельской местности, которые имеют в собственности земельные участки и считаются членами личных крестьянских хозяйств.
В частности, изменениями к закону "О занятости населения" устанавливается, что члены личных крестьянских хозяйств принадлежат к категории занятого населения в случае, если работа в этом хозяйстве для них является основной и расчетный месячный доход на одного члена равняется или превышает размер минимальной заработной платы.
Порядок определения расчетного месячного дохода на одного члена личного крестьянского хозяйства устанавливает Кабинет Министров Украины.
Также принятым законом внесены изменения в закон "О личном крестьянском хозяйстве", которыми предусмотрено, что члены личных крестьянских хозяйств подлежат общеобязательному государственному социальному страхованию и пенсионному обеспечению. Общеобязательное государственное социальное страхование членов личных крестьянских хозяйств осуществляется в порядке, установленном законом.
Пенсионное обеспечение членов личных крестьянских хозяйств и уплата ими страховых взносов на общеобязательное государственное пенсионное страхование осуществляются в соответствии с законодательством о пенсионном обеспечении и общеобязательном государственном пенсионном страховании.
Как сообщал УНИАН, 13 января 2009 года вступил в силу закон Украины “О внесении изменений в некоторые законы Украины об уменьшении влияния мирового финансового кризиса на сферу занятости населения”. Этим законом, среди прочего, было принято изменения к законам “О занятости населения” и “О личном крестьянском хозяйстве”.
Документом была аннулирована вторая часть статьи 8 “О личном крестьянском хозяйстве”, которой определялось, что члены личного крестьянского хозяйства принадлежат к категории занятого населения в случае, если расчетный месячный доход на одного члена равняется или превышает размер минимальной заработной платы.
Справка. В Украине насчитывается 4,8 млн. крестьянских домохозяйств. http://www.svdevelopment.com
Недострой отдадут госслужащим
Правительство может в кризис пополнить фонд служебного и социального жилья по дешевке.
Для этого необходимо выделить часть средств Стабфонда на выкуп у застройщиков и банков непроданных квартир в недостроях, пишет Экономические известия.
Минстрой таки опубликовал проект постановления Кабмина о порядке выкупа непроданных квартир в недостроях для служебного и социального жилья. Как стало известно, документ уже был один раз вынесен на заседание правительства, но был отклонен Минфином из-за нехватки средств.
“Сейчас цена жилья значительно снизилась. И мы можем купить квартиры намного дешевле. Такой стоимости может потом и не быть. Однако ведомство теперь ждет, сколько средств может выделить государство. Потому что сколько необходимо — это астрономическая сумма, которую даже страшно называть”, — рассказал заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко.
По его словам, только Минобороны нужно 135 тыс. квартир, а для их покупки, например, по 5 тыс. за кв. м необходимо более 40 млрд. грн.
“Так что мы надеемся хоть на какие-то средства, которые выделит Кабмин”, — добавил господин Исаенко. При этом государство не может приобретать жилье на вторичном рынке, которое при нынешней ситуации даже дешевле первичного недостроя. “Тут нужно запустить деньги в реальный сектор экономики, чтобы они прошли через товар, стройматериалы и отрасль, чтобы не допустить инфляции”, — отметил Дмитрий Исаенко.
Согласно проекту документа, квартиры нужно выкупать в недостроях на условиях паевого участия. При этом застройщики должны иметь степень готовности дома как минимум 70% и гарантировать его завершение в 2009 г. Ограничение жилой площади квартир стандартно — не более 21 кв. м на человека и дополнительно 10,5 кв. м общей площади жилья на семью.
По словам Алексея Говоруна, заместителя гендиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ, согласно требованиям к объектам, уже ясно, что речь идет о жилье эконом-класса.
“При этом пока не совсем понятно, каков будет механизм отбора объектов из всех, соответствующих изначальным требованиям, а также что может быть гарантией завершения их строительства в 2009 г.”, — объясняет господин Говорун.
Он утверждает, что если государство действительно готово выкупить некоторую часть квартир, которые в проекте недвижимости уже не являются решающими по убытку или прибыли, то оно может купить их и ниже себестоимости. При этом на усмотрение застройщика остается то, сколько квартир он готов продать.
“При условии наличия реальных денег под данную программу, с целью поддержания темпов строительства объектов эконом-класса, этот механизм принципиально возможен”, — добавляет Алексей Говорун.
Правительство уже заявляло о выделении 3 млрд. грн. на достройку домов с 70%-ной готовностью. При этом жилье представлялось бы очередникам на условиях оплаты государством трети стоимости квартиры, а остальное бы кредитовали госбанки по ставке меньше 15% годовых.
Заявок от застройщиков поступило уже на 465 домов на сумму, в два раза превышающую обещанную, — 7,54 млрд. грн. (по данным на 1 апреля). Однако реально денег пока никто из строителей не увидел.
“Минстрой собирает в среду совещание с президентом и представителями Нацбанка на территории “Киевгорстроя”, чтобы уговорить их выделить хотя бы треть суммы (1 млрд. грн) госипотечному учреждению на дешевые кредиты.
Сейчас тормозятся все денежные вливания, чтобы не повлиять на курс доллара и инфляцию. Понятно, что эти средства монетарные — т.е. эмиссионные, но и на них есть лимит.
И пока не в пользу строительства”, — рассказал чиновник, близкий к руководству Минрегионстроя, пожелавший остаться неизвестным. http://www.svdevelopment.com
Застройщики жилья покидают украинский рынок?
Большинство девелоперов жилой недвижимости покинут украинский рынок в 2009-2010 году, а структура сделок купли-продажи первичной жилой недвижимости будет трансформироваться в сторону общемировой практики. Об этом ЛІГАБізнесІнформ сообщили в компании "Delphi Capital".
По мнению аналитиков компании, на рынке строительства жилья Украины произойдут существенные структурные изменения в 2009-2010 годах: большинство девелоперов жилой недвижимости покинут рынок.
"Некоторые девелоперские компании строили свой бизнес опираясь на административный доступ к участкам земли и финансировали свои проекты за счет розничных инвесторов. Зачастую проекты планировались без надлежащей проработки концепции и строились на основе старых строительных технологий, что при экономическом спаде приведет к падению их стоимости", - сообщили в компании "Delphi Capital".
В нынешней ситуации продажа недвижимости парализована низким спросом. Многие девелоперы в условиях отсутствия продаж не имеют достаточных финансовых ресурсов для обслуживания кредитных линий и будут вынуждены уйти с рынка.
Покупатели начали сталкиваться с полным невыполнением девелоперами своих обязательств или частичным невыполнением (например, задержки сроков передачи жилья покупателям), что приводит к существенному снижению спроса на первичном рынке.
Закономерно, что покупатели в такой ситуации частично переориентировались на вторичный рынок и ожидают дальнейшего понижения цен. Спрос со стороны покупателей начнет восстанавливаться не ранее 2010 года. Такое падение спроса со стороны покупателей носит системный характер и делает невозможным ведение бизнеса по ранее работающей на рынке практике.
Выходом из ситуации станут системные изменения в ведении бизнеса девелоперами за счет внедрения современных управленческих и строительных технологий, которые позволят предложить рынку более качественное и дешевое жилье, построенное в срок. В условиях недоверия покупателя к девелоперу изменится и схема купли-продажи первичной недвижимости. Вероятно, украинский рынок адаптирует практику, существующую в развитых странах. Например, одна из таких практик предусматривает, что покупатель, выбрав объект для покупки, платит девелоперу небольшой задаток от стоимости квартиры (около 10%), а оставшуюся часть оплачивает после получения квартиры в свое распоряжение. До момента выполнения контрактных обязательств, девелопер финансирует строительство за счет собственных и кредитных ресурсов. Соседняя с Украиной Польша уже работает по вышеприведенной схеме.
"Те девелоперы в Украине, которые первыми переориентируют свои бизнес-модели на потребности и ожидания покупателей и внедрят современные управленческие и строительные технологии в сочетании с организацией заемного финансированием, смогут сохранить и увеличить свои рыночные позиции", - считает партнер "Delphi Capital" Валентин Левицкий.
"Delphi Capital" - инвестиционная компания, которая специализируется на предоставлении инвестиционно-банковских услуг по сделкам слияний и поглощений, реструктуризации компаний и управлению активами. Совокупный опыт работы менеджеров компании на рынке финансовых услуг Украины составляет более 30 лет. http://biz.liga.net
